날짜 하나가 수천만 원 차이! 중도금·잔금 일정 잡는 법

 

 

이 글이 필요한 순간

• 마음에 드는 집이 있어 계약을 앞두고 있을 때
• 계약 의사 밝히고 계약금, 중도금, 잔금 일정을 정해야 할 때

많은 분들이 계약금만 치르면 끝이라고 생각하지만, 사실 진짜 중요한 건 중도금과 잔금 일정입니다. 날짜 하나가 수백만 원, 수천만 원의 손해를 막아줄 수 있습니다.

 

 

부동산 계약 필수 가이드 ❘ 중도금·잔금 일정 제대로 잡는 법

 

1. 중도금 지급 후에는 계약 해제가 어렵다

민법 제565조 제1항에 따르면, 중도금을 지급하기 전까지는 계약금을 포기하거나 배액을 반환하는 조건으로 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 중도금이 지급된 이후에는 일방적으로 계약을 해제할 수 없고 소송까지 가야 하는 상황이 벌어집니다.

 

따라서 중도금 날짜는 공인중개사가 정해주는 대로 따르지 말고, 반드시 매수인에게 유리하게 조율해야 합니다.

 

 

2. 중도금 일정, 어떻게 잡을까?

부동산 시장은 항상 동일하지 않습니다. 매수인에게 유리한 시장이 될 때도 있고, 매도인에게 유리한 시장이 될 때도 있습니다. 따라서 시장 상황에 따라 전략적으로 중도금 일정을 조율하는 것이 좋습니다.

① 매수인 우위시장 (가격 하락기)

집값이 정체되어 있거나 떨어질 가능성이 높은 시기라면, 중도금 지급일을 최대한 뒤로 미루는 것이 유리합니다.

• 만약 중도금 지급 전에 집값이 계약금 이상으로 하락한다면? 이미 낸 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것이 오히려 이득일 수 있습니다.
• 또한 계약 당시 마음이 급해서 집을 잡았는데, 시간이 지나 다시 생각해보니 마음이 바뀔 수도 있습니다. 이럴 때도 중도금 지급일이 늦어야 선택의 여지가 생깁니다.

📌 팁: 이 경우 계약금은 최대한 낮게 (예: 5%) 설정하는 것이 좋습니다.

 

② 매도인 우위시장 (가격 상승기)

집값이 빠르게 오르는 시기라면, 매수인 입장에서는 중도금 지급일을 최대한 앞당기는 것이 유리합니다.

예를 들어, 5억 원 아파트를 계약하고 계약금 5천만 원을 낸 상태에서, 주변 개발 호재로 1억 원이 뛰었다고 가정해봅시다.
이럴 경우 매도인은 계약금의 배액(1억 원)을 돌려주더라도 계약을 해제하고 새로 파는 게 이득이 됩니다.

 

👉 따라서 이런 상황을 막으려면 중도금을 빨리 지급해서 계약을 확정짓는 것이 중요합니다.
특약으로 “중도금 지급일 전이라도 매수인이 원하면 조기 지급 가능”이라는 문구를 넣는 것도 좋은 방법입니다.

 

3. 잔금 일정 잡을 때 꼭 기억할 날짜: 6월 1일

많은 분들이 계약과 중도금까지만 신경 쓰고, 잔금은 대충 맞추면 된다고 생각합니다. 그러나 잔금일 역시 세금과 직결되는 중요한 포인트입니다.

 

매년 6월 1일은 부동산 보유세(재산세, 종부세)의 납부 의무자를 확정하는 기준일입니다.

• 매수인 입장: 잔금을 6월 1일 이후로 잡는 것이 유리합니다. 그래야 해당 연도의 보유세를 피할 수 있습니다.
• 매도인 입장: 잔금을 6월 1일 이전으로 잡는 것이 유리합니다. 그래야 세금을 더 내지 않고 집을 넘길 수 있습니다.

📌 정리하면, 매수인과 매도인의 이해관계가 엇갈리는 부분이므로 이 날짜를 잘 활용하면 거래 가격이나 조건을 조정할 수 있는 협상 카드가 됩니다.

 

 

 

 

4. 매도인의 희망 잔금일, 협상 카드로 활용하기

간혹 매도인이 특정 날짜에 잔금을 치르자고 조건을 붙이는 경우가 있습니다. 이럴 땐 보통 두 가지 이유가 있습니다.

1. 세금 문제
   매도인이 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 특정 시점 이전에 잔금을 받아야 하는 경우가 있습니다. 이때는 매매가보다 날짜 맞추는 것이 더 중요하기 때문에 매수인이 협상 우위를 가질 수 있습니다.
2. 이사 갈 집 문제
   매도인이 이미 다른 집을 계약해둔 상황일 수 있습니다. 이때는 정해진 날짜 안에 잔금을 받아야 하므로 매수인 입장에서는 가격 조율 등 협상 여지를 만들 수 있습니다.

👉 따라서 잔금일이 특정 날짜로 지정된 매물이라면, 그 이유를 꼭 파악해서 협상 카드로 활용하세요.

 

 

5. 계약금에 대한 대표적 오해 3가지

마지막으로, 많은 분들이 헷갈려 하는 계약금 관련 오해 세 가지를 짚어드립니다.

1. 계약금은 반드시 10%다? → NO
   관행상 10%일 뿐, 법적으로 정해진 것은 아닙니다. 상황에 따라 5%~20%까지 다양하게 조율할 수 있습니다.
2. 24시간 안에 해약하면 계약금을 돌려받을 수 있다? → NO
   “하루 안에 취소하면 돌려받는다”는 것은 근거 없는 낭설입니다. 계약이 성립된 이상, 해제 시에는 계약금을 포기하거나 배액을 상환해야 합니다.
3. 나눠 낸 계약금은 낸 만큼만 포기하면 된다? → NO
   계약서에 1억 원 계약금 중 5천만 원만 우선 지급했다고 해도, 계약 해제 시 포기해야 하는 금액은 전체 계약금인 1억 원입니다.

 

<계약서 도장 찍기 전! 내 집을 지켜줄 특약 13가지>

계약서 도장 찍기 전! 내 집을 지켜줄 특약 13가지

 

 

 

결론 – 날짜 하나가 내 자산을 지킨다

집을 사고파는 과정에서 중도금과 잔금 일정은 단순한 날짜 선택이 아닙니다.
시장 상황, 세금, 협상 전략이 모두 얽혀 있기 때문에 꼼꼼하게 따져보고 정해야 합니다.

• 가격 하락기 → 중도금 늦게, 계약금 적게
• 가격 상승기 → 중도금 빠르게, 특약 활용
• 잔금일 → 6월 1일 전후로 전략 세우기

👉 남들이 정해주는 날짜에 따르지 말고, 반드시 내게 유리한 전략을 세워서 안전하고 똑똑한 거래를 하시길 바랍니다.