왜 한국에선 타운 매니지먼트가 어려운가?

서론: 일본에선 성공한 ‘타운 매니지먼트’, 왜 한국에선 어려운가?

최근 부동산 시장에서 '타운 매니지먼트(Town Management)'라는 개념이 주목받고 있다. 일본의 모리빌딩이 대표적으로 활용한 이 개념은 주거·상업·문화시설을 융합하여 지역 전체의 가치를 끌어올리는 방식으로 잘 알려져 있다. 특히 도쿄의 롯폰기 힐즈가 대표적인 성공사례로 평가받는다. 그러나 한국에선 여전히 타운 매니지먼트 방식이 본격적으로 자리 잡기 어렵다는 평가가 많다.

 

이 글에서는 일본에서는 성공한 타운 매니지먼트 방식이 왜 한국 부동산 시장에서는 제대로 정착하지 못하는지, 그 원인과 구조적 문제를 심도 있게 분석하고, 나아가 실무적으로 적용 가능한 해결 전략까지 구체적으로 제시한다.

 

타운 매니지먼트 한국에서 통용 될까?

 

1. 타운 매니지먼트란 무엇인가?: 개념과 성공 요인 분석

타운 매니지먼트란 단순히 건물을 개발하고 분양하거나 임대하는 방식에서 벗어나, 지역 내 주거·상업·문화시설 등 다양한 기능을 하나로 연결해 시너지 효과를 창출하고, 그 과정에서 장기적으로 지역의 가치를 높이는 개발 및 운영 방식을 의미한다.

 

일본의 대표적 부동산 그룹인 모리빌딩이 개발한 롯폰기 힐즈는 철저한 지역 분석과 장기적 마스터플랜을 통해, 거주민과 방문객이 함께 생활·소비·문화활동을 할 수 있는 복합 도시를 창출했다. 이 사례는 단지 부동산 개발이 아니라 하나의 도시경영 방식으로 평가받는다.

 

타운 매니지먼트의 성공 요인은 명확한 마스터플랜, 지속적인 관리 운영 체계, 그리고 공공과 민간의 긴밀한 협력 구조에 있다고 할 수 있다.

 

 

2. 한국 부동산 시장에서 타운 매니지먼트가 어려운 구조적 이유

한국에서도 타운 매니지먼트 방식이 주목받고는 있지만, 실제 적용 사례는 아직 많지 않다. 부동산 전문가의 시각에서 국내 시장에 타운 매니지먼트가 잘 정착되지 못하는 핵심 이유를 크게 세 가지로 분석할 수 있다.

(1) 단기적 수익성 위주의 사업 관행

한국 부동산 시장은 전통적으로 단기적 수익성을 중심으로 움직인다. 개발사업자와 투자자들은 장기적으로 지역가치를 키우는 개념보다는 분양·매각을 통해 단기적으로 수익을 실현하는 방식에 익숙하다. 그러나 타운 매니지먼트는 적어도 10년 이상의 장기적 시각을 요구하는 만큼, 국내 시장에서 현실적 적용이 어려워진다.

(2) 민관 협력과 이해관계 조정의 어려움

타운 매니지먼트는 민간기업과 공공기관 간의 원활한 협력과 이해관계 조정이 필수적이다. 하지만 국내에서는 공공기관의 소극적 태도와 민간의 수익 중심적 접근이 충돌하며 사업 추진 단계부터 큰 어려움을 겪는다. 즉, 협력보다는 서로 간의 이해관계 충돌로 사업이 지연되거나 좌초되는 경우가 빈번하다.

(3) 획일적이고 경직된 인허가 제도와 규제 환경

한국의 도시계획과 건축 인허가 과정은 매우 경직되어 있고, 획일적인 기준과 규제에 따라 움직인다. 일본과 같은 타운 매니지먼트를 구현하려면 창의적인 도시설계, 공간구성의 자유도가 필수적이다. 그러나 국내의 도시계획 규제는 개발자의 창의적이고 유연한 접근을 허용하지 않는 경우가 많아, 콘텐츠와 문화 중심의 공간 창출을 어렵게 만든다.

 

 

3. 한국형 타운 매니지먼트 정착을 위한 실무적 해결 전략과 제언

한국 시장의 구조적 한계를 인정한 상태에서, 국내에서도 타운 매니지먼트를 현실화할 수 있는 해결 전략과 실무적 제안을 구체적으로 살펴보자.

(1) 민관 파트너십(Public-Private Partnership, PPP) 방식의 활성화

가장 먼저 추진해야 할 전략은 민간기업과 공공기관 간의 파트너십을 명확한 규정과 협약 형태로 구축하는 것이다. 초기 기획 단계부터 지자체와 민간기업이 명확한 역할 분담을 통해 공동의 목표를 설정하고, 협력적 운영 구조를 체계적으로 마련할 필요가 있다. 이 과정에서 전문성을 가진 타운 매니저를 선정하여, 민관 협력의 구심점 역할을 하도록 하는 방안이 매우 유용하다.

(2) 중장기적인 사업 평가 및 지원 제도 마련

국내에서 타운 매니지먼트가 성공하려면 단기적 수익보다는 지역 가치를 키우는 중장기적 평가가 이루어져야 한다. 이를 위해 정부나 지자체는 타운 매니지먼트 사업에 한해 특별지원제도나 장기 평가 및 인센티브 구조를 마련하여 사업자와 투자자의 참여를 장기적으로 이끌어내야 한다. 예를 들어, 장기적으로 지역경제 활성화와 고용 창출 성과에 따라 세제 혜택 등을 제공하는 방식이 효과적일 수 있다.

(3) 도시계획 및 건축규제 유연화 방안 적극 도입

마지막으로 콘텐츠 중심의 공간기획과 창의적 도시설계가 가능하도록 도시계획 및 건축 관련 규제를 과감히 유연화하는 제도적 개선이 필수적이다. 해외 사례처럼 지자체가 특별구역 지정을 통해서 규제를 완화하거나, 일정 규모 이상의 타운 매니지먼트 프로젝트에 대해서는 맞춤형 규제 적용을 적극적으로 도입하는 방식을 권장한다.

 

 

4.서울 도심의 재탄생, 타운 매니지먼트 전략으로 본 ‘이오타 서울’

 

서울 도심 한가운데 있던 밀레니엄 힐튼호텔 부지가 이제 타운 매니지먼트 기반 복합 랜드마크로 탈바꿈하고 있다. 이지스자산운용과 현대건설이 함께 설계, 시공, 운영 전략을 수립하고 있는 이오타 서울 프로젝트는 단순한 재건축을 넘어 그 일대를 문화, 녹지, 업무, 리테일의 통합 공간으로 바꾸려는 시도다.

• 이 프로젝트는 남산 자락과 서울역 일대를 하나의 거대한 브랜드로 연결하는 전략적 개발이다.
• 과거 힐튼호텔의 상징 공간을 ‘헤리티지 아트리움’ 형태로 보존하면서 디지털 아카이빙하고 복합 콘텐츠 공간으로 재해석하는 방식이다.
• 이렇듯 이오타 서울은 공간기획, 콘텐츠, 랜드마크, 운영 전략이 결합된 타운 매니지먼트 대표 사례로 해석할 수 있다.

 

5. 타운 매니지먼트 관점에서 본 프로젝트 의미

📍 (1) 브랜드·문화 콘텐츠 중심의 공간 재구성

• 힐튼호텔의 상징적 요소를 3D 디지털 아카이빙하고, 원형 로비의 헤리티지 아트리움으로 재해석하며 문화적 정체성을 보존.
• 이러한 문화적 보존과 콘텐츠 결합은 단순한 고급 개발보다 더 깊은 브랜드 경험을 구축하는 전략이다.

📍 (2) 랜드마크성과 지역 통합성 강화

• 서울역~남산을 연결하는 보행 동선과 연결 계단, 에스컬레이터 등을 조성하여 지역 전체가 하나의 매니지드 타운처럼 운영될 수 있도록 설계.
• 공개 녹지와 휴게공간 등 공공 가치 요소를 대폭 도입해, 단순 사기업 중심개발을 넘어 도시 공간 전략과 연결한다.

📍 (3) 금융과 운영 측면의 통합 전략

• 이오타 프로젝트는 2.2조 원 이상의 PF(프로젝트 파이낸싱)를 조달했으며, 전통적인 오피스·리테일 수익 모델과 호텔 라이프스타일 브랜드를 통합한 수익성과 공공성을 조화한 사업 구조다.

 

6. 이오타가 타운 매니지먼트가 될 수 있는 이유

이오타 서울 프로젝트는 타운 매니지먼트 방식이 한국에서도 실현 가능한 모델임을 입증하고 있다. 그 성공 가능성은 다음과 같다:

• 문화·경관 콘텐츠와 기능적 요소의 병치: 도심 중심부 역사적 공간을 콘텐츠로 보존하면서 신규 상업·오피스와 조화시키는 기획은 타운 매니지먼트 핵심 요소다.
• 공공성과 민간이 결합한 협력 모델: 프로젝트 초기부터 지자체 협의, 인허가 조율, 보행로 개선 등 공공적 요소를 포함시켜 개발 전 과정을 구성했다.
• 운영 중심의 공간관리 계획: 장기 사업 운영을 위해 타운 매니저 역할을 수행할 운영체계 구축과 콘텐츠 기반 운영 전략을 병합하고 있다.

 

7.  타운 매니지먼트의 성공 요소로서 고려할 사항

이오타와 같은 사례가 더욱 확산되기 위해서는 다음과 같은 전략적 보완이 필요하다:

• 콘텐츠-운영 거버넌스 구조 수립: 공간 기획 단계부터 타운 운영사 구성, 콘텐츠 기획자, 운영관리 프로세스 설계가 필요하다.
• 지속 가능한 운영수익 확보 모델 설계: 장기 임대 수익, 파트너 브랜드 협업, 자산관리 수수료, 운영 수익체계까지 포함한 통합 모델 준비.
• 정책적·제도적 지원 필요: 콘텐츠 공간에 대한 인허가 규제 완화, 임대차 장기 보장 장치, 관광·문화 시설 연계 인센티브 정책 도입 등이 병행되어야 한다.

 

결론: 타운 매니지먼트, 국내 부동산 시장의 지속가능한 미래 전략으로 자리 잡을 수 있을까?

 

타운 매니지먼트는 도시의 가치를 높이고 지속 가능한 성장을 이끌어낼 수 있는 가장 효과적인 전략 중 하나다. 그러나 이를 한국에서 성공적으로 실현하기 위해서는 단순히 해외의 성공사례를 벤치마킹하는 것이 아니라, 앞서 언급한 구조적 한계를 극복하기 위한 구체적이고 현실적인 해결책이 반드시 마련되어야 한다.

이를 위해 민간 부문과 공공 부문, 그리고 정책 당국의 긴밀한 협력과 적극적인 참여가 반드시 뒷받침되어야 한다. 한국형 타운 매니지먼트가 시장에 성공적으로 정착한다면, 이는 단순한 부동산 개발을 넘어 지역의 삶의 질과 경제적 가치를 높이는 강력한 원동력이 될 수 있을 것이다.